La metodología para analizar y determinar el grado de riesgo de los posibles Solicitantes y proyectos se estructura en dos modelos de evaluación independientes conforme a lo exigido por el artículo 45 de las Disposiciones, fracción I y fracción III, aplicables a los Financiamientos Colectivos de Deuda para el Desarrollo Inmobiliario. Cada modelo genera una calificación propia que se integra en un Score Final mediante el mecanismo descrito en la Sección III del presente Anexo.
La metodología considera tanto preguntas cualitativas como cuantitativas para cada uno de los criterios de análisis. El criterio de identificación del Solicitante no forma parte de la ponderación, dado que la falta de cualquiera de los documentos señalados en el capítulo 4 del presente manual constituye una causal de rechazo inmediata.
Modelo A — Evaluación del Riesgo del Solicitante
El Modelo A evalúa de forma independiente la solvencia, historial crediticio, capacidad de pago, estructura legal y trayectoria del Solicitante. Este modelo aplica tanto a Personas Morales como a Personas Físicas con Actividad Empresarial, mediante una estructura de núcleo común y métricas diferenciadas según el tipo de sujeto, conforme a lo dispuesto en el artículo 45, fracción I, de las Disposiciones.
Criterios de Rechazo Previos a la Ponderación (KO Automático)
Los siguientes criterios constituyen causales de rechazo inmediato. Su presencia suspende el proceso de evaluación, sin que sea necesario continuar con el análisis de ninguno de los dos modelos:
| Criterio de Rechazo Inmediato | Condición |
|---|---|
| Identificación incompleta | No presentar la documentación exigida por el artículo 11 de las Disposiciones conforme al artículo 58 de la Ley ITF. |
| Sin cuenta bancaria nacional | No contar con cuenta de depósito aperturada a nombre del solicitante en institución financiera autorizada en territorio nacional. |
| Financiamiento paralelo para el mismo proyecto | Contar con crédito vigente con otra IFC para el mismo proyecto (Art. 18, Fracc. I, Ley ITF). |
| Mora vigente o litigio activo | Presentar incumplimiento de pago o proceso judicial activo con alguna institución financiera al momento de la solicitud. |
A1 — Historial Crediticio | Ponderación: 30%
En cumplimiento del artículo 45, fracción I, la institución de financiamiento colectivo revisará, por lo menos, el Reporte de Información Crediticia de Círculo de Crédito del Solicitante, cuya antigüedad no sea mayor a tres meses. En caso de que el Solicitante no cuente con historial crediticio, se aplicará la regla especial indicada al pie de la siguiente tabla:
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| BC Score — Círculo de Crédito | Sin historial crediticio | 0 (regla especial) |
| 501 – 600 | 1 | |
| 601 – 700 | 2 | |
| 701 – 750 | 3 | |
| Mayor a 750 | 4 |
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Historial de incumplimientos | Mora histórica resuelta | 1 |
| Sin incumplimientos registrados | 3 |
(*) Cuando el Solicitante no cuente con historial crediticio, la institución podrá publicar la solicitud de financiamiento en la Plataforma, siempre que cuente con el grado y evaluación de riesgo determinados conforme a la presente metodología y lo revele a los Inversionistas.
En este caso, se aplicará el Override 5 descrito en la Sección III.
A2 — Capacidad de Pago y Solvencia | Ponderación: 35%
Se evaluará la relación entre los ingresos estimados del probable acreditado y sus créditos y pasivos vigentes, conforme a lo establecido en el artículo 45, fracción I. Los indicadores y la documentación requerida difieren según el tipo de persona:
| Factor | Persona Física | Persona Moral | Indicador |
|---|---|---|---|
| Métrica de capacidad de pago | D/I > 55% | DSCR < 1.0 | 1 |
| 35% < D/I ≤ 55% | 1.0 ≤ DSCR < 1.25 | 2 | |
| Deuda / Ingresos ≤ 35% | DSCR ≥ 1.25 | 3 |
El indicador principal para persona física será de Relación Deuda Total / Ingresos Anuales Declarados. La documentación requerida son declaraciones anuales 3 años + constancia de situación fiscal vigente.
El indicador principal para persona moral será de DSCR (Flujo Operativo Neto del Proyecto / Servicio de la Deuda). La documentación requerida son estados financieros auditados 3 años + declaraciones fiscales SAT.
A3 — Estructura Legal y Antigüedad | Ponderación: 15%
Se verificará la debida existencia legal del Solicitante, su antigüedad en la actividad y su situación fiscal ante el Servicio de Administración Tributaria:
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Antigüedad | Menos de 2 años | 1 |
| De 2 a 5 años | 2 | |
| Mas de 5 años | 3 |
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Situación fiscal ante el SAT | Irregular / adeudos fiscales activos | 0 |
| Regular con observaciones | 1 | |
| Regular sin observaciones | 3 |
A4 — Track Record Inmobiliario y Compromiso con el Proyecto | Ponderación: 20%
En los términos del artículo 45, fracción I, se analizará el historial de negocios y los conocimientos técnicos de los administradores o ejecutores del proyecto, así como el nivel de compromiso del Solicitante con el desarrollo a financiar:
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Proyectos inmobiliarios concluidos y comercializados | Ninguno / 1 proyecto pequeño | 1 |
| 2 a 3 proyectos medianos | 2 | |
| 4 proyectos o más | 3 |
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Historial con Top Kapital | Sin historial previo | 1 |
| Con historial positivo y sin incumplimientos | 3 |
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Aportación de capital propio al proyecto | Menos del 10% | 1 |
| Del 10% al 30% | 2 | |
| Más del 30% | 3 |
| Factor | Indicador / Categoría | Puntaje |
|---|---|---|
| Referencias de clientes y proveedores | Negativas o inexistentes | 0 |
| Regulares o mixtas | 1 | |
| Positivas y verificadas | 2 |
Ponderaciones y Calificación del Modelo A
El puntaje obtenido en cada sección se normaliza sobre 100 mediante una regla de tres con respecto al puntaje máximo posible de cada sección, multiplicado por el peso del criterio correspondiente. La suma de las aportaciones ponderadas de las cuatro secciones determina el Score A, cuya interpretación se establece a continuación:
| Calificación | Rango de Score A | Interpretación | Efecto en Proceso |
| AS | 85 – 100 | Solicitante sólido | Continúa a evaluación del proyecto |
| BS | 70 – 84 | Solicitante aceptable | Continúa a evaluación del proyecto |
| CS | 55 – 69 | Solicitante con reservas | Continúa con requerimiento de garantías adicionales |
| DS | 40 – 54 | Solicitante débil | Score B mínimo requerido: 80 puntos (Override 3) |
| KO | Menor a 40 | Rechazo | Rechazo total. No se evalúa el proyecto. |
Modelo B — Evaluación del Riesgo del Proyecto
El Modelo B evalúa de forma independiente la viabilidad, solidez financiera, capacidad de ejecución y garantías del desarrollo inmobiliario objeto de la solicitud. Este modelo incorpora los elementos exigidos por el artículo 45, fracción III, de las Disposiciones, aplicables específicamente al Financiamiento Colectivo de Deuda para el Desarrollo Inmobiliario.
Estructura de Categorías y Ponderaciones
| Categoría de Riesgo | Ponderación | Sub Categorías Incluidas |
|---|---|---|
| Viabilidad del Proyecto | 40% | Oferta y Demanda, Viabilidad Técnica, Plan de Comercialización y Ventas |
| Solidez Financiera | 25% | Estructura financiera del proyecto, Estructura financiera del crédito, Garantías y Respaldo Financiero |
| Riesgo de Ejecución | 30% | Perfil del Desarrollador , Solidez del equipo, Riesgo de construcción |
| Variables Macroeconómicas | 5% | Tasa de interés de referencia, Inflación esperada, Crecimiento económico (PIB) |
Variables, Indicadores y Puntajes del Modelo B
El puntaje asignado a cada factor se pondera por el peso interno de dicho factor dentro de su sub-categoría, y el resultado de cada sub-categoría contribuye al puntaje de su categoría conforme a la ponderación establecida. La categoría de Garantías incluye el elemento de verificación de extinción de dominio o expropiación, exigido por el artículo 45, fracción III, inciso b), cuya ausencia de verificación constituye una causal de invalidación de la garantía:
Viabilidad del proyecto
| Categoría | Sub categoría | Factor | Categoría de Respuesta | Puntaje |
|---|---|---|---|---|
| Viabilidad del Proyecto | Oferta y Demanda | Precio de m2 en la zona | Por encima del promedio del segmento | 1 |
| En el promedio del segmento | 2 | |||
| Por debajo del promedio | 3 | |||
| Equipamiento urbano de la zona | Zona pobremente equipada | 1 | ||
| Zona medianamente equipada | 2 | |||
| Zona altamente equipada | 3 | |||
| Crecimiento de la zona | Por debajo del promedio de la ciudad | 1 | ||
| En el promedio de la ciudad | 2 | |||
| Por encima del promedio de la ciudad | 4 | |||
| Nivel de acabados | Por debajo del promedio | 1 | ||
| En el promedio del segmento | 2 | |||
| Por encima del promedio | 3 | |||
| Amenidades | Por debajo de la competencia | 1 | ||
| En el promedio de la competencia | 2 | |||
| Por encima de la competencia | 3 | |||
| Viabilidad Técnica | Permisos y licencias | Faltantes | 1 | |
| En proceso | 2 | |||
| Completos | 3 | |||
| Estudios técnicos | Faltantes | 1 | ||
| En proceso | 2 | |||
| Completos | 3 | |||
| Cronograma de obra | Irrealista | 1 | ||
| Moderadamente realista | 2 | |||
| Totalmente realista | 3 | |||
| Plan de Comercialización y Ventas | Tasa de preventas | Menor al 20% | 1 | |
| Del 20% al 50% | 2 | |||
| Mayor al 50% | 3 | |||
| Tasa de absorción estimada | Por debajo del promedio del segmento | 1 | ||
| En el promedio del segmento | 2 | |||
| Por encima del promedio | 3 | |||
| Alineación del perfil del segmento a la zona | Poco alineado | 1 | ||
| Medianamente alineado | 2 | |||
| Altamente alineado | 3 |
| Categoría | Sub categoría | Factor | Categoría de Respuesta | Puntaje |
|---|---|---|---|---|
| Solidez Financiera | Estructura financiera del proyecto | Rentabilidad esperada del proyecto | Mayor al 10% | 1 |
| Mayor al 15% | 2 | |||
| Mayor al 20% | 3 | |||
| Apalancamiento (LTC) | Mayor al 60% | 1 | ||
| Del 40% al 60% | 2 | |||
| Menor al 40% | 3 | |||
| Cobertura de intereses (ICR) | ICR menor a 1.0 | 1 | ||
| 1.0 menor o igual a ICR menor a 1.5 | 2 | |||
| ICR mayor o igual a 1.5 | 3 | |||
| Capital propio aportado al proyecto | Menos del 20% | 1 | ||
| Del 20% al 40% | 2 | |||
| Mayor al 40% | 3 | |||
| Estructura financiera del crédito | Plazo del crédito | Mayor a 19 meses | 1 | |
| De 12 a 18 meses | 2 | |||
| 12 meses o menos | 3 | |||
| Periodicidad de los pagos | Trimestral o mayor | 1 | ||
| Mensual | 3 | |||
| Esquema de pago | Intereses y capital al vencimiento | 1 | ||
| Intereses periódicos y capital al vencimiento | 3 | |||
| Garantías y Respaldo Financiero | Aforo de la garantía | De 1 a 1.5 veces | 1 | |
| De 1.6 a 2 veces | 2 | |||
| Mayor a 2 veces | 3 | |||
| Liquidez de la garantía en caso de impago | Baja (más de 12 meses para ejecución) | 1 | ||
| Moderada (de 6 a 12 meses) | 2 | |||
| Alta (menos de 6 meses) | 3 | |||
| Cobertura de seguros | Sin seguros relevantes | 1 | ||
| Seguro parcial (solo obra) | 2 | |||
| Seguro completo (obra, responsabilidad civil) | 3 | |||
| Verificación extinción de dominio / expropiación (Art. 45 Fracc. III b) | No verificada | KO | ||
| En proceso de verificación | 1 | |||
| Verificada y sin afectaciones | 3 |
Solidez Financiera
| Categoría | Sub categoría | Factor | Categoría de Respuesta | Puntaje |
|---|---|---|---|---|
| Riesgo de Ejecución | Perfil del Desarrollador | Experiencia en proyectos | Ningún proyecto completado / 1 proyecto pequeño | 1 |
| De 2 a 3 proyectos medianos | 2 | |||
| Mas de 3 proyectos exitosos | 3 | |||
| Solidez del equipo de ejecución | Equipo insuficiente o sin experiencia relevante | 1 | ||
| Equipo con experiencia mixta, algunas deficiencias | 2 | |||
| Equipo solido con experiencia demostrada | 3 | |||
| Riesgo de Construcción | Historial del contratista general | Sin experiencia o antecedentes negativos | 1 | |
| Experiencia moderada, sin incidentes graves | 2 | |||
| Experiencia amplia y referencias positivas | 3 | |||
| Presupuesto de obra | Incompleto o sin sustento técnico | 1 | ||
| Completo con sustento básico | 2 | |||
| Completo, sustentado y con contingencia | 3 | |||
| Avance del proyecto al momento de la solicitud | Inicio (0%-30%) | 1 | ||
| Avance medio (30%-60%) | 2 | |||
| Avance avanzado (mayor al 60%) | 3 |
Variables macroeconómicas
| Categoría | Sub categoría | Factor | Categoría de Respuesta | Puntaje |
|---|---|---|---|---|
| Variables Macroeconómicas | Variables Macroeconómicas | Tasa de interés de referencia (TIIE) | Variación mayor al 3% anual | 1 |
| Variación entre 1% y 3% anual | 2 | |||
| Estabilidad (variación menor al 1%) | 3 | |||
| Inflación esperada | Mayor al 5% | 1 | ||
| Del 3% al 5% | 2 | |||
| Menor al 3% | 3 | |||
| Crecimiento económico (PIB) | PIB negativo (recesión) | 1 | ||
| PIB del 0% al 2% | 2 | |||
| PIB mayor al 2% | 3 |
Mecanismo de Integración — Score Final Combinado
Formula Score Final
Una vez calculados de forma independiente el Score A y el Score B, el Score Final se obtiene mediante la siguiente ponderación: Score Final = (Score A × 40%) + (Score B × 60%)
La ponderación de 60% al Modelo B refleja que, en operaciones de Financiamiento Colectivo de Deuda para el Desarrollo Inmobiliario, el proyecto constituye tanto la fuente de repago del crédito como el activo subyacente de la garantía, en los términos del artículo 45, fracción I, último párrafo, de las Disposiciones.
Reglas de Override — Aplicación Previa al Cálculo Ponderado
Las siguientes reglas de override prevalecen sobre el resultado matemático del Score Final. Su verificación deberá realizarse antes de efectuar el cálculo ponderado. En caso de activarse un override, el analista responsable deberá documentar la condición detectada en el expediente del Solicitante:
| # | Condición Activadora | Efecto Sobre Score Final | Fundamento Regulatorio |
|---|---|---|---|
| 1 | Score A resulta en calificación KO (puntaje menor a 40) | Rechazo total. La evaluación del Proyecto no se realiza ni tiene efecto alguno. | Art. 45 Fracc. I — La solvencia del solicitante es condición necesaria. |
| 2 | Financiamiento paralelo vigente con otra IFC para el mismo proyecto | Rechazo total de la operación, independientemente de los resultados de ambos modelos. | Art. 45 Fracc. I + Art. 18 Fracc. I de la Ley ITF. |
| 3 | Score A resulta en calificación DS (puntaje entre 40 y 54) | El Score B mínimo requerido para continuar el proceso se eleva a 80 puntos. Si el Score B es inferior, se rechaza la operación. | Principio de compensación controlada. Riesgo del solicitante débil solo admitido ante proyecto de alta solidez. |
| 4 | La información del proyecto no puede verificarse en los términos del presente manual | El Score A del solicitante baja automáticamente un nivel de calificación (ejemplo: BS pasa a CS). El analista deberá documentar la causa. | Art. 45 Fracc. I — ultimo párrafo: cuando la información no puede verificarse, la IFC deberá incrementar el grado de riesgo del Solicitante. |
| 5 | El solicitante no cuenta con historial crediticio (BC Score = 0, sin antecedentes) | El Score A sube un nivel de riesgo. Adicionalmente, el Score B mínimo requerido para publicar es de 70 puntos. | Art. 45 Fracc. I — permite publicar sin historial siempre que la IFC aplique su metodología y lo revele a los Inversionistas. |
| 6 | Garantía hipotecaria sin Certificado de Libertad de Gravámenes vigente o sin verificación de extinción de dominio / expropiación | La garantía no se reconoce como valida para efectos del calculo de aforo. El LTV se recalcula sin dicha garantía. | Art. 45 Fracc. III, incisos a) y b). |
Tabla de Decisión Final
La combinación de ambos scores y la aplicación de las reglas de override determinan la decisión de Comité conforme a la siguiente tabla:
| Score A (Solicitante) | Score B (Proyecto) | Score Combinado Indicativo | Decisión |
|---|---|---|---|
| AS o BS (70+) | 70 o mas | 70 o mas | Aprobar en condiciones estandar. |
| AS o BS (70+) | 55 a 69 | 60 a 69 | Aprobar con condiciones adicionales y mitigantes de riesgo. |
| CS (55 a 69) | 70 o mas | 60 a 69 | Aprobar con condiciones adicionales y garantias reforzadas. |
| CS (55 a 69) | 55 a 69 | 55 a 65 | Aprobar solo condicionado, con control estricto de disposicion de recursos. |
| DS (40 a 54) | 80 o mas | 64 o mas | Aprobar condicionado con garantias adicionales (aplica Override 3). |
| DS (40 a 54) | Menor a 80 | — | Rechazar. Override 3 activo. |
| KO (menor a 40) | Cualquiera | — | Rechazar. Override 1 activo. No se evalua el proyecto. |
Grados de Riesgo, Tasas de Interés y Decisiones de Comité
Una vez determinado el Score Final y aplicadas las reglas de override, el grado de riesgo de la operación, la tasa anual de interés aplicada al Solicitante y la decisión del Comité Técnico se determinan conforme a la siguiente tabla. Las tasas indicadas se expresan como sobretasa sobre la Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio (TIIE) a 28 días vigente a la fecha de aprobación:
| Score Final | Calificación | Interpretación | Tasa Anual | |
|---|---|---|---|---|
| 85 – 100 | A | Riesgo Bajo | TIIE + 2% a 4% | Aprobar en condiciones preferentes. |
| 75 – 84 | B | Riesgo Medio-Bajo | TIIE + 5% a 6% | Aprobar con ajustes menores. |
| 65 – 74 | C | Riesgo Medio | TIIE + 7% a 8% | Aprobar con mitigantes y garantias adicionales. |
| 55 – 64 | D | Riesgo Alto | TIIE + 9% a 12% | Aprobar solo condicionado y con control estricto. |
| Menor a 55 | E | Rechazado | N/A | Rechazar el credito. |
Es importante señalar que todos los grados de riesgo que resulten en aprobación (calificaciones A, B, C y D) habrán superado los criterios mínimos de selección establecidos en el Anexo D. La diferencia entre grados refleja el nivel de certidumbre sobre la operación, lo cual permite a los Inversionistas elegir el perfil de riesgo-rendimiento que mejor se adapte a sus necesidades de diversificación y horizonte de inversión.
Este es el proceso general que atraviesa cada solicitante y proyecto que publicamos en Top Kapital, ya que tienes más información te invitamos a que conozcas nuestra cartera de proyectos disponibles para fondeo.
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